ผู้เขียน: Siam Interlaw

การทำสัญญาขายฝากที่ดิน : สิ่งที่เจ้าของที่ดินควรรู้

การทำสัญญาขายฝากที่ดิน คือการที่เจ้าของที่ดินโอนกรรมสิทธิ์ในที่ดินให้แก่ผู้ซื้อ โดยมีข้อตกลงว่าสามารถไถ่ถอนที่ดินกลับคืนได้ภายในระยะเวลาที่กำหนด สัญญานี้มักใช้ในกรณีที่เจ้าของที่ดินต้องการเงินทุนด่วน แต่ไม่ต้องการขายที่ดินอย่างถาวร

ขั้นตอนการทำสัญญาขายฝากที่ดิน

1. ตกลงรายละเอียด – ทั้งสองฝ่ายต้องตกลงเรื่องราคาขาย ระยะเวลาไถ่ถอน และเงื่อนไขอื่น ๆ
2. ทำสัญญาเป็นหนังสือ – ต้องทำเป็นหนังสือลงลายมือชื่อทั้งสองฝ่าย และจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดิน
3. โอนกรรมสิทธิ์ – เมื่อจดทะเบียนสัญญาขายฝากแล้ว กรรมสิทธิ์ในที่ดินจะเป็นของผู้ซื้อ
4. การไถ่ถอน – ผู้ขายมีสิทธิไถ่ที่ดินคืนได้ตามกำหนด โดยต้องคืนเงินต้นและค่าใช้จ่ายตามที่ตกลง

 

ข้อควรระวัง

–  ระยะเวลาไถ่ถอนสำหรับที่ดินต้องไม่เกิน 10 ปี

–  หากไม่ไถ่คืนภายในกำหนด ผู้ซื้อจะได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินโดยสมบูรณ์

–  ควรปรึกษาทนายหรือนิติกรก่อนทำสัญญา เพื่อป้องกันการเสียเปรียบ

 

——————————————————————————-

สอบถามรายละเอียดเพิ่มเติม

โทร : 02-1217414 ,091-0473382

Line : https://page.line.me/379vfaui

พิกัด : ถ.บางนาตราด (ใกล้ห้างเมกะบางนา)

เปิดให้บริการ [ จันทร์-ศุกร์ ] เวลา 09:00-17:00 น.

 

สัญญาค้ำประกัน : ความรับผิดชอบที่ต้องพิจารณาอย่างรอบคอบ

         สัญญาค้ำประกันเป็นข้อตกลงทางกฎหมายที่บุคคลหนึ่ง (ผู้ค้ำประกัน) ให้คำมั่นต่อเจ้าหนี้ว่าจะชำระหนี้แทนลูกหนี้ หากลูกหนี้ไม่สามารถชำระหนี้ได้ตามสัญญา สัญญานี้มักใช้ในกรณีกู้ยืมเงิน หรือทำธุรกรรมที่มีความเสี่ยงทางการเงิน

         การค้ำประกันมีผลผูกพันตามกฎหมาย ซึ่งผู้ค้ำประกันต้องรับผิดชอบในหนี้ที่เกิดขึ้นเท่ากับลูกหนี้ ดังนั้น ก่อนลงนามในสัญญาค้ำประกัน ผู้ค้ำควรตรวจสอบเงื่อนไขของหนี้ให้ชัดเจน และประเมินความสามารถของตนในการชำระหนี้หากต้องรับผิดแทน

         แม้จะเป็นการช่วยเหลือผู้อื่น แต่การค้ำประกันก็มีความเสี่ยงสูง หากลูกหนี้ผิดนัดชำระ ผู้ค้ำอาจถูกฟ้องร้องและถูกบังคับคดีได้ จึงควรพิจารณาอย่างรอบคอบก่อนตัดสินใจค้ำประกันใด ๆ

—————————————————————————————————————
สอบถามรายละเอียดเพิ่มเติม

โทร : 02-1217414 ,091-0473382
Line : https://page.line.me/379vfaui
พิกัด : ถ.บางนาตราด (ใกล้ห้างเมกะบางนา)
เปิดให้บริการ [ จันทร์-ศุกร์ ] เวลา 09:00-17:00 น.

เช่าคอนโด แต่โดนยึดทรัพย์ ผู้เช่าควรทำอย่างไร

หากคุณเป็น ผู้เช่าคอนโด แล้วคอนโดนั้นถูก “บังคับคดี” (เช่น ถูกยึดทรัพย์เพื่อขายทอดตลาดจากหนี้สินของเจ้าของ) คุณควรดำเนินการดังนี้:

1. ตรวจสอบสถานการณ์บังคับคดี ตรวจสอบกับกรมบังคับคดีว่าทรัพย์สินนั้นอยู่ในขั้นตอนใด (ยึดแล้ว, กำลังประกาศขาย, หรือขายทอดตลาดแล้ว) สอบถามเอกสาร/หมายเลขคดีจากนิติบุคคลหรือเจ้าของเดิม (ถ้าได้)

2. ตรวจสอบสัญญาเช่า สัญญาเช่ามีผลต่อไปหรือไม่หลังการขายทรัพย์ ขึ้นอยู่กับว่า:เป็น “สัญญาที่จดทะเบียนกับกรมที่ดิน” หรือไม่ ถ้า จดทะเบียน: ผู้ซื้อใหม่ต้องยอมรับสัญญาเช่าต่อ (จนกว่าจะหมดอายุ) ถ้า ไม่ได้จดทะเบียน: ผู้ซื้อใหม่มีสิทธิยกเลิกสัญญา

3. ติดต่อเจ้าหน้าที่บังคับคดี สอบถามสิทธิของผู้เช่าและขอแจ้งสิทธิครอบครองชั่วคราว หากคุณอยู่โดยสุจริตและมีหลักฐานการเช่าจริง

4. เตรียมแผนสำรอง เผื่อกรณีที่คอนโดถูกขายทอดตลาดและผู้ซื้อใหม่ไม่อนุญาตให้คุณเช่าต่อ คุณอาจต้องย้ายออกในระยะเวลาที่กำหนด (มัก 30-60 วัน)

5. ระวังอย่าจ่ายค่าเช่าโดยไม่ตรวจสอบ หากมีการเปลี่ยนเจ้าของ อย่าจ่ายค่าเช่าให้เจ้าของเดิมโดยไม่แน่ใจว่าเขายังมีสิทธิในทรัพย์นั้นหรือไม่

———————————————————————————–

สอบถามรายละเอียดเพิ่มเติม โทร : 02-1217414 ,091-0473382

Line : https://page.line.me/379vfaui

พิกัด : ถ.บางนาตราด (ใกล้ห้างเมกะบางนา)

เปิดให้บริการ [ จันทร์-ศุกร์ ] เวลา 09:00-17:00 น.

การถูกฟ้องคดีไม่ว่าจะเป็นคดีแพ่งหรือคดีอาญา อาจสร้างความตื่นตระหนกและวิตกกังวลให้กับใครหลายคน โดยเฉพาะคนที่ไม่เคยมีประสบการณ์ทางกฎหมายมาก่อน แต่สิ่งสำคัญที่สุดในช่วงเวลานั้นคือ “ตั้งสติ” และ “ปฏิบัติตัวอย่างถูกต้อง” เพื่อให้สามารถแก้ไขสถานการณ์ได้อย่างเหมาะสม

1. ตั้งสติและตรวจสอบเอกสาร

–  ใครเป็นผู้ฟ้อง

–  ฟ้องเรื่องอะไร

–  ศาลไหนเป็นผู้รับผิดชอบ

–  วันนัดไต่สวนหรือนัดพิจารณาคือวันไหน

หากไม่แน่ใจว่าเอกสารที่ได้รับเป็นของจริงหรือไม่ สามารถติดต่อสอบถามที่ศาลตามที่ระบุในเอกสารได้ทันที

2. อย่าเพิกเฉยต่อหมายศาล

การเพิกเฉยหรือไม่ไปศาลตามนัด อาจทำให้เสียเปรียบอย่างมาก เช่น ศาลอาจพิพากษาโดยไม่ต้องฟังคำชี้แจงของคุณ (ในคดีแพ่ง) หรือออกหมายจับ (ในคดีอาญา) ดังนั้น หากได้รับหมายศาล ต้องไปตามนัดทุกครั้ง

3. หาทนายความหรือขอคำปรึกษาทางกฎหมาย

หากไม่เข้าใจในเนื้อหาคำฟ้องหรือไม่รู้จะตอบสู้คดีอย่างไร ควรหาทนายความเพื่อขอคำแนะนำหรือว่าความแทน

ถ้าไม่สามารถว่าจ้างทนายเองได้ อาจติดต่อ สำนักงานอัยการ, สำนักงานกฎหมาย Legal Aid, หรือ ศูนย์ช่วยเหลือทางกฎหมาย เพื่อขอความช่วยเหลือฟรี

4. รวบรวมพยานหลักฐาน

หากคุณมีหลักฐานที่สามารถใช้ต่อสู้คดี เช่น เอกสาร ข้อความ พยานบุคคล หรือหลักฐานทางอิเล็กทรอนิกส์ ควรเริ่มเก็บรวบรวมให้พร้อมเพื่อส่งมอบให้ทนาย หรือใช้ประกอบการต่อสู้ในชั้นศาล

5. ไปรับฟังคำพิจารณาตามนัดของศาล

เมื่อถึงวันนัดของศาล ต้องเดินทางไปตามเวลาที่กำหนด แต่งกายสุภาพ และให้ความเคารพต่อกระบวนการพิจารณา หากมีทนายควรไปพร้อมกัน และหากศาลมีคำสั่งใด ๆ ต้องปฏิบัติตามอย่างเคร่งครัด

6. หากแพ้คดี มีสิทธิอุทธรณ์ (ในบางกรณี)

หากศาลมีคำพิพากษาที่ไม่เป็นผลดีต่อคุณ และยังอยู่ในกรอบที่กฎหมายอนุญาตให้ยื่นอุทธรณ์หรือฎีกาได้ ควรรีบปรึกษาทนายความทันทีเพื่อพิจารณาแนวทางต่อไป

 

การโดนฟ้องคดีไม่ใช่จุดจบของชีวิต สิ่งสำคัญที่สุดคือการตั้งสติ ไม่เพิกเฉย และดำเนินการให้ถูกต้องตามขั้นตอนกฎหมาย ไม่ว่าจะเป็นการหาทนาย ปรึกษาผู้เชี่ยวชาญ รวบรวมหลักฐาน หรือไปรับฟังคำพิจารณาตามกำหนด ยิ่งเตรียมตัวดีเท่าไร โอกาสในการแก้ไขปัญหาก็ยิ่งมีมากขึ้นเท่านั้น

———————————————————————————————————————————–

สอบถามรายละเอียดเพิ่มเติม

โทร : 02-1217414 ,091-0473382      Line : https://page.line.me/379vfaui

พิกัด : ถ.บางนาตราด (ใกล้ห้างเมกะบางนา)

เปิดให้บริการ [ จันทร์-ศุกร์ ] เวลา 09:00-17:00 น.

 การรับสภาพหนี้ หมายถึง การที่ลูกหนี้หรือบุคคลใดบุคคลหนึ่งยอมรับว่าเป็นหนี้ของเจ้าหนี้ตามจำนวนและเงื่อนไขที่ตกลงกัน ซึ่งอาจเป็นการยอมรับหนี้เดิมที่เคยมีอยู่ หรือหนี้ที่เป็นข้อพิพาทกันมาก่อน โดยมีการจัดทำเป็นหนังสือสัญญาอย่างเป็นทางการ เพื่อใช้เป็นหลักฐานในการบังคับตามกฎหมายได้

ลักษณะสำคัญของสัญญารับสภาพหนี้

1. เป็นหนังสือเป็นลายลักษณ์อักษร เพื่อความชัดเจนและสามารถใช้เป็นหลักฐานได้ตามกฎหมาย
2. มีการระบุจำนวนหนี้ และรายละเอียดของหนี้อย่างชัดเจน เช่น วันที่เกิดหนี้ ดอกเบี้ย การชำระหนี้ ฯลฯ
3. มีเจตนาในการชำระหนี้ ลูกหนี้ต้องแสดงเจตนาอย่างแน่นอนว่าตนยอมรับภาระหนี้นั้น
4. มีผลทางกฎหมาย เมื่อลูกหนี้ลงนามรับสภาพหนี้แล้ว เจ้าหนี้สามารถยื่นฟ้องศาลเพื่อบังคับคดีได้ตามสัญญานั้น

วัตถุประสงค์ของการรับสภาพหนี้

• เพื่อยืนยันความเป็นหนี้ของลูกหนี้
• เพื่อป้องกันการปฏิเสธความรับผิดในอนาคต
• เพื่อใช้เป็นหลักฐานในการดำเนินคดี
• เพื่อเป็นแนวทางในการเจรจาประนอมหนี้หรือขยายระยะเวลาชำระหนี้

ข้อควรระวังในการทำสัญญารับสภาพหนี้

• ควรระบุรายละเอียดให้ชัดเจน ครบถ้วน เช่น ชื่อผู้เกี่ยวข้อง จำนวนหนี้ วันครบกำหนด
• ควรตรวจสอบเอกสารต้นฉบับ เช่น สัญญากู้ยืมเดิม ใบเสร็จรับเงิน ฯลฯ
• ควรมีพยานในการลงนาม หรือให้ทนายความเป็นผู้ร่างสัญญา
• หากมีข้อสงสัยในข้อกฎหมาย ควรปรึกษาทนายความก่อนลงนาม

 

สัญญารับสภาพหนี้เป็นเครื่องมือสำคัญที่ช่วยยืนยันความสัมพันธ์ระหว่างเจ้าหนี้กับลูกหนี้อย่างชัดเจน มีผลทางกฎหมายที่สามารถนำไปใช้ฟ้องร้องหรือบังคับคดีได้ ดังนั้นการทำสัญญารับสภาพหนี้ควรดำเนินการอย่างรอบคอบ เพื่อให้สิทธิของทั้งสองฝ่ายได้รับการคุ้มครองอย่างเหมาะสม

———————————————————————————————————

สอบถามรายละเอียดเพิ่มเติม

โทร : 02-1217414 ,091-0473382      Line : https://page.line.me/379 vfaui

พิกัด : ถ.บางนาตราด (ใกล้ห้างเมกะบางนา)

เปิดให้บริการ [ จันทร์-ศุกร์ ] เวลา 09:00-17:00 น.

        การซื้อทรัพย์จาก กรมบังคับคดี ในราคาต่ำกว่าไฟแนนซ์เดิมเป็นเรื่องที่สามารถเกิดขึ้นได้จริงในบางกรณี โดยเฉพาะเมื่อตลาดประมูลมีการแข่งขันน้อย หรือทรัพย์นั้นมีเงื่อนไขพิเศษบางอย่าง ซึ่งข้อควรรู้และสิ่งที่ควรระวังมีดังนี้:

1. เข้าใจขั้นตอนของกรมบังคับคดี ทรัพย์จะถูกขายผ่านการประมูล ซึ่งใครให้ราคาสูงสุดก็จะได้ไป    ราคาประเมินของกรมบังคับคดีอาจต่ำกว่าราคาตลาด และหากไม่มีผู้ร่วมประมูลมาก ราคาก็อาจจะถูกลงเรื่อย ๆ ตามรอบ  บางกรณีทรัพย์อาจขายทอดตลาดไม่หมดในหลายรอบ ทำให้ราคาลดลงได้มาก
2. ไฟแนนซ์เดิมคืออะไร “ไฟแนนซ์เดิม” หมายถึงยอดหนี้สินที่เจ้าของเดิมกู้ไว้กับสถาบันการเงิน   ในบางครั้งยอดหนี้ที่ค้างอยู่ (รวมดอกเบี้ย) อาจสูงกว่าราคาทรัพย์ในตลาด   กรมบังคับคดีไม่สนใจยอดหนี้เดิม แต่จะขายตามกระบวนการประมูล
3. กรณีที่ซื้อได้ถูกกว่าไฟแนนซ์เดิม หากเจ้าของเดิมกู้ในราคาสูงเกินมูลค่าทรัพย์ หรือมีการผิดนัดชำระหนี้มานาน ดอกเบี้ยพอกพูน   ผู้ซื้อที่ประมูลได้ไม่ต้องรับผิดชอบยอดหนี้เดิม (หากทรัพย์เป็นอสังหาริมทรัพย์ เช่น บ้านหรือที่ดิน)
4. ข้อควรระวัง

–  ตรวจสอบทรัพย์ก่อน: บางทรัพย์มีคนอยู่ หรือมีข้อพิพาท

–  ค่าธรรมเนียม/ค่าใช้จ่ายหลังประมูล เช่น ค่าโอน ภาษี และค่ารื้อถอน (หากมีสิ่งปลูกสร้างที่ต้องรื้อ)

5. เคล็ดลับ

–  เลือกทรัพย์ที่ไม่มีผู้อยู่อาศัย หรือไม่มีปัญหากฎหมาย

– ตรวจสอบทรัพย์หลายรอบก่อนวันประมูลจริง

– หากเป็นมือใหม่ แนะนำให้ใช้บริการของผู้เชี่ยวชาญ หรือพาเพื่อนไปด้วย

————————————————————————————————————————

สอบถามรายละเอียดเพิ่มเติม

โทร : 02-1217414 ,091-0473382      Line : https://page.line.me/379vfaui

พิกัด : ถ.บางนาตราด (ใกล้ห้างเมกะบางนา)

เปิดให้บริการ [ จันทร์-ศุกร์ ] เวลา 09:00-17:00 น.

        การเจรจาหนี้ในขั้นบังคับคดี คือกระบวนการที่ลูกหนี้เจรจากับเจ้าหนี้เพื่อหาทางตกลงชำระหนี้ แม้จะมีคำพิพากษาแล้วและอยู่ในขั้นตอนที่เจ้าหนี้สามารถบังคับคดีได้ เช่น ยึดทรัพย์หรืออายัดเงินเดือน ซึ่งขั้นตอนการเจรจามักเป็นไปตามนี้:

ขั้นตอนการเจรจาหนี้ชั้นบังคับคดี

1. ตรวจสอบสถานะคดี

– ตรวจสอบว่าคดีถึงชั้นบังคับคดีแล้วหรือยัง

– ตรวจสอบหมายเลขคดีและรายละเอียด เช่น ยอดหนี้ ดอกเบี้ย และค่าธรรมเนียมต่าง ๆ ผ่านเว็บไซต์ของกรมบังคับคดี

2. ติดต่อเจ้าหน้าที่กรมบังคับคดี

– ไปที่สำนักงานบังคับคดีที่รับผิดชอบ

– นำเอกสาร เช่น บัตรประชาชน หมายศาล คำพิพากษา หรือหนังสือแจ้งหนี้

3. ยื่นคำร้องขอเจรจาไกล่เกลี่ย

– กรอกแบบฟอร์มขอเจรจาหนี้

– ระบุข้อเสนอ เช่น ขอผ่อนชำระ ลดดอกเบี้ย หรือขอเลื่อนการบังคับคดี

4. เจ้าหน้าที่จัดการนัดหมายไกล่เกลี่ย

– มีการนัดไกล่เกลี่ยระหว่างลูกหนี้และเจ้าหนี้

– หากตกลงกันได้ จะมีการลงบันทึกข้อตกลง

5. ดำเนินการตามข้อตกลง

– ลูกหนี้ต้องปฏิบัติตามข้อตกลง เช่น ชำระเงินตามงวด

– หากผิดนัดอีก เจ้าหนี้สามารถดำเนินการบังคับคดีต่อได้

6. หากตกลงกันไม่ได้

– เจ้าหนี้อาจดำเนินการยึดทรัพย์ อายัดเงินเดือน หรือทรัพย์สินอื่นตามกฎหมาย

————————————————————————————————————————-

สอบถามรายละเอียดเพิ่มเติม

โทร : 02-1217414 ,091-0473382      Line : https://page.line.me/379vfaui

พิกัด : ถ.บางนาตราด (ใกล้ห้างเมกะบางนา)

เปิดให้บริการ [ จันทร์-ศุกร์ ] เวลา 09:00-17:00 น.

ผู้จัดการมรดก คือ บุคคลที่ได้รับการแต่งตั้งจากศาล หรือจากพินัยกรรมของผู้ตาย เพื่อทำหน้าที่จัดการทรัพย์สินของผู้ตายให้เสร็จสิ้นก่อนแบ่งให้ทายาท เช่น การชำระหนี้ จัดเก็บทรัพย์สิน ขายทรัพย์บางส่วนเพื่อชำระภาระ และจัดแบ่งมรดกให้ถูกต้องตามกฎหมาย

การแต่งตั้งผู้จัดการมรดก

1. แต่งตั้งผ่านพินัยกรรม หากผู้ตายได้ทำพินัยกรรมไว้ และระบุชื่อผู้จัดการมรดก ศาลจะพิจารณาตามความประสงค์นั้น
2. แต่งตั้งโดยศาล หากไม่มีพินัยกรรม ทายาทสามารถยื่นคำร้องต่อศาลเพื่อขอแต่งตั้งผู้จัดการมรดก โดยศาลจะพิจารณาว่าใครเหมาะสม เช่น คู่สมรส บุตร หรือญาติใกล้ชิด

หน้าที่ของผู้จัดการมรดก

• จัดทำบัญชีทรัพย์สินและหนี้สินของผู้ตาย
• จัดการทรัพย์สิน เช่น เก็บรักษา ขายทรัพย์บางรายการ (ถ้าจำเป็น)
• ชำระหนี้สินของผู้ตาย
• จัดสรรทรัพย์สินตามพินัยกรรมหรือกฎหมาย
• จัดทำบัญชีแสดงการจัดการเสนอต่อศาล
• ส่งมอบทรัพย์สินให้แก่ทายาทหรือผู้มีสิทธิ

คุณสมบัติของผู้จัดการมรดก

• บรรลุนิติภาวะ (อายุ 20 ปีขึ้นไป)
• ไม่เป็นบุคคลล้มละลาย หรือไร้ความสามารถทางกฎหมาย
• มีความซื่อสัตย์สุจริต และสามารถปฏิบัติหน้าที่ได้อย่างรอบคอบ

ความสำคัญของผู้จัดการมรดก

การมีผู้จัดการมรดกที่มีประสิทธิภาพ ช่วยลดปัญหาความขัดแย้งในครอบครัว ทำให้กระบวนการจัดการมรดกเป็นไปตามกฎหมายและเป็นธรรมกับทุกฝ่าย อีกทั้งยังสามารถป้องกันการยักยอกหรือสูญหายของทรัพย์สินได้อีกด้วย

 

“ผู้จัดการมรดก” คือฟันเฟืองสำคัญในการบริหารและแบ่งปันทรัพย์สินของผู้ตายให้เป็นไปอย่างถูกต้อง การเลือกผู้จัดการมรดกที่เหมาะสม หรือทำพินัยกรรมกำหนดไว้ล่วงหน้า จึงเป็นเรื่องสำคัญที่ไม่ควรมองข้าม โดยเฉพาะเมื่อทรัพย์สินมีจำนวนมาก หรือมีทายาทหลายฝ่าย

 

สอบถามรายละเอียดเพิ่มเติม

โทร : 02-1217414 ,091-0473382      Line : https://page.line.me/379vfaui

พิกัด : ถ.บางนาตราด (ใกล้ห้างเมกะบางนา)

เปิดให้บริการ [ จันทร์-ศุกร์ ] เวลา 09:00-17:00 น.