กฎหมายอะไรบ้าง? ที่นักลงทุนอสังหาฯควรรู้

กฎหมายอะไรบ้าง? ที่นักลงทุนอสังหาฯควรรู้❗️
กฎหมายอสังหาฯ ที่เกี่ยวข้องกับนิติกรรมการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์
📍 การทำหนังสือสัญญาซื้อบ้านและคอนโด
        – สัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาดและสัญญาที่จะใช้ในการจดทะเบียนต่อเจ้าหน้าที่
        – สัญญาจะซื้อจะขาย
📍 กฎหมายอสังหาฯที่เกี่ยวข้องกับค่าใช้จ่ายเมื่อเกิดการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์
        – ค่าธรรมเนียม – ค่าอากร
        – ภาษีธุรกิจเฉพาะ – ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย
📍 กฎหมายอสังหาริมทรัพย์ ที่เกี่ยวข้องกับการปล่อยเช่า
        – กฎหมายใหม่ว่าด้วยการปล่อยเช่าและเก็บค่าเช่าอาคารที่อยู่อาศัย
        – กฎหมายควบคุมการปล่อยเช่าคนต่างชาติ
_________________________________

กฎหมายหน้ารู้

ผู้จัดการมรดก

ผู้จัดการมรดกนั้นรวมตลอดทั้งบุคคลที่ตั้งขึ้นโดยพินัยกรรมหรือโดยคำสั่งศาล(ป.พ.พ.มาตรา ๑๗๑๑)
ป.พ.พ. มาตรา ๑ ๗๓๓ วรรคสาม บัญญัติว่า
การตั้งผู้จัดการมรดกนั้น ถ้ามีข้อกำหนดพินัยกรรมก็ให้ศาลตั้งตามข้อกำหนดพินัยกรรม และถ้าไม่มีข้อกำหนดพินัยกรรมก็ให้ศาลตั้งเพื่อประโยชน์แก่กองมรดกตามพฤติการณ์ และโดยคำนึงถึงเจตนาของเจ้ามรดกแล้วแต่ศาลจะเห็นสมควร และมาตรา๑๗๑๑ บัญญัติว่า
ผู้จัดการมรดกนั้นรวมตลอดทั้งบุคคลที่ตั้งขึ้นโดยพินัยกรรมหรือโดยคำสั่งศาลตามบทบัญญัติดังกล่าวเห็นได้ว่า ถ้ามีข้อกำหนดพินัยกรรมระบุว่าให้ผู้ใดเป็นผู้จัดการมรดกก็ให้ศาลตั้งตามนั้น แต่ก็มิได้ห้ามมิให้ศาลใช้ตุลพินิจตั้งทายาทหรือผู้มีส่วนได้เสียในกองมรดกเข้าร่วมเป็นผู้จัดการมรดกด้วย
เมื่อคำนึงถึงความเหมาะสมประกอบกับพฤติการณ์ที่จะเป็นประโยชน์แก่ทายาทและกองมรดก ทั้งผู้ร้องและผู้คัดค้านทั้งสองต่างเป็นทายาทของเจ้ามรดกและไม่ปรากฏว่าเป็นบุคคลต้องห้ามมิให้เป็นผู้จัดการมรดกตาม ป.พ.พ. มาตรา ๑๗๑๘ การให้ผู้ร้องและผู้คัดค้านทั้งสองจัดการมรดกร่วมกันน่าจะเป็นประโยชน์แก่ทายาทและกองมรดกมากกว่าให้ฝ่ายใดฝ้ายหนึ่งจัดการมรดกเพียงฝ่ายเดียว (ฎีกา ๗๐๓๓/๒๕๕๗)

กฎหมายหน้ารู้

หน้าที่ต้องส่งคืน ทรัพย์สินที่เช่า เมื่อสัญญาเช่าระงับ

✅หน้าที่ต้องส่งคืนทรัพย์สินที่เช่า เมื่อสัญญาเช่าระงับ

กฎหมายได้กำหนดในเรื่องนี้เอาไว้ว่า ถ้ามิได้ทำหนังสือลงลายมือชื่อ ของคู่สัญญาแสดง
ไว้ต่อกัน ว่าทรัพย์สินที่ให้เช่ามีสภาพเป็นอยู่อย่างไรนั้น


กฎหมายกำหนดเอาไว้ในเรื่องนี้ว่า ให้สันนิษฐานไว้ก่อนว่า ผู้เช่าได้รับทรัพย์สินที่เช่านั้นไปโดยสภาพอันซ่อมแซมดีแล้ว และเมื่อสัญญาได้เลิกหรือระงับลง

ผู้เช่าก็ต้องส่งคืนทรัพย์สินในสภาพเช่นนั้น เว้นแต่จะพิสูจน์ได้ว่าทรัพย์สินนั้นมิได้ซ่อมแชมไว้ดีในขณะที่ส่งมอบ (ป.พ.พ. มาตรา ๕๖๑)

📍เมื่อมีการบอกเลิกสัญญาเช่าแล้ว
การที่จำเลยที่ ๑ ไม่ส่งมอบรถยนต์คืน โจทก์ย่อมได้รับความเสียหายเพราะไม่สามารถใช้ประโยชน์จากรถยนต์ที่จำเลยที่ ๑ เช่าไป

📍จำเลยที่ ๒ จะอ้างว่าระหว่างนั้น จำเลยที่ ๑ ไม่ได้ใช้รถยนต์และโจทก์ไม่ติดตามเอารถยนต์คืนหาได้ไม่เพราะเป็นหน้าที่ของจำเลยที่ ๑ ต้องส่งมอบรถยนต์ที่เช่าคืนตามสัญญาและตาม ป.พ.พ.มาตรา ๕๖๑ (ฎีกา ๖๗๓๔/๒๕๕๓)

กฎหมายหน้ารู้

✍🏻✍🏻 #อายุความผู้ให้เช่าฟ้องผู้เช่า ✍🏻✍🏻

✍🏻✍🏻 #อายุความผู้ให้เช่าฟ้องผู้เช่า ✍🏻✍🏻

คดีอันผู้ให้เช่าจะฟ้องผู้เช่าเกี่ยวแก่สัญญาเช่านั้นท่านห้ามมิให้ฟ้องเมื่อพันกำหนดหกเดือนนับแต่วันส่งคืนทรัพย์สินที่เช่า (ป.พ.พ. มาตรา๕๖๓) สิทธิเรียกร้องคำาเช่าอาคารซึ่งเป็นอสังหาริมทรัพย์ที่ค้างชำระ มีอายุความ ๕ ปี ตาม ป.พ.พ.หมาตรา ๑๙๓/๓๓(๓) ส่วนอายุความ 6 เดือน ตามที่กำหนดไว้ในมาตรา 463นั้น ใช้บังคับแก่กรณีที่ผู้ให้เช่าฟ้องผู้เช่าเกี่ยวแก่สัญญาเช่าในกรณีอื่น เช่น การเรียกร้องค่าปรับเนื่องจากชำระค่าเช่าล่าช้าดังนั้น สิทธิเรียกร้องค่าปรับอันเนื่องมาจากการชำระค่าเช่าล่าช้าของโจทก์มีอายุความ 6 เดือน นับแต่วันที่ส่งคืนทรัพย์สินที่เช่าตามมาตรา 463 ซึ่งการเริ่มนับอายุความของค่าเช่าย่อมนับแต่วันที่ถึงกำหนดชำระค่าเช่าในแต่ละเดือน ตามมาตรา ๑๙๓/๑๒ (ฎีกา ๑๗๔๐/๒๕๕๘) ____________________________________

กฎหมายหน้ารู้

การยอมรับทรัพย์สินอื่นแทนเงินกู้

การชำระหนี้เงินกู้ด้วยทรัพย์สินอื่น ถ้าทำสัญญากู้ยืมเงินกัน และผู้กู้ยืมยอมรับเอาสิ่งของหรือทรัพย์สินอย่างอื่นแทนจำนวนเงินนั้นไซร้
ท่านให้คิดเป็นหนี้เงินค้างชำระโดยจำนวนเท่ากับราคาท้องตลาดแห่งสิ่งของหรือทรัพย์สินนั้นในเวลาและ ณ สถานที่ส่งมอบถ้าทำสัญญากู้ยืมเงินกัน และผู้ให้กู้ยืมยอมรับเอาสิ่งของหรือทรัพย์สินอย่างอื่นเป็นการชำระหนี้แทนเงินที่กู้ยืมไซร้ หนี้อันระงับไปเพราะการชำาระเช่นนั้น
ท่านให้คิดเป็นจำนวนเท่ากับราคาท้องตลาดแห่งสิ่งของหรือทรัพย์สินนั้นในเวลาและ ณ สถานที่ส่งมอบความตกลงกันอย่างใด ๆ ขัดกับข้อความดังกล่าวมานี้ ท่านว่าเป็นโมนะ (ป.พ.พ. มาตรา ๖๕๖ )
การยินยอมรับเอาสิ่งของหรือทรัพย์สินอย่างอื่นเป็นการชำระหนี้แทนเงินที่กู้ยืมจึงเป็นสิทธิของผู้ให้กู้ยืมฝ่ายเดียวที่จะยินยอมหรือไม่ก็ได้ สัญญากู้ยืมเงิน ที่มีข้อความว่า
“คู่สัญญาตกลงกันว่าผู้กู้จะชำาระหนี้อย่างอื่นแทนการชำาระเงินไม่ได้เป็นอันขาด” มิได้ฝ่าฝืนบทบัญญัติแห่งกฎหมายใด

กฎหมายหน้ารู้

สิทธิบอกเลิกสัญญาของผู้ให้เช่าซื้อ

✍🏻#สิทธิบอกเลิกสัญญาของผู้ให้เช่าซื้อ

ในกรณีผิดนัดไม่ชำระเงินสองคราวติดๆ กัน หรือกระทำผิดสัญญาในข้อที่เป็นส่วนสำคัญ เจ้าของทรัพย์สินจะบอกเลิกสัญญาเสียก็ได้ ถ้าเช่นนั้นบรรดาเงินที่ได้ใช้มาแล้วแต่ก่อน ให้ริบเป็นของเจ้าของทรัพย์สินและเจ้าของทรัพย์สินชอบที่จะกลับเข้าครองทรัพย์สินนั้นได้ด้วย

อนึ่ง ในกรณีทำผิดสัญญา เพราะผิดนัดไม่ใช้เงินซึ่งเป็นคราวที่สุดนั้น ท่านว่าเจ้าของทรัพย์สินชอบที่จะริบบรรดาเงินที่ได้ใช้มาแล้ว แต่ก่อนและกลับเข้าครองทรัพย์สินไต้ต่อเมื่อระยะเวลาใช้เงินได้พ้นกำหนดไปอีกงวดหนึ่ง
(ป.พ.พ. มาตรา ๕๗๔)


สัญญาเช่าซื้อกำหนดให้โจทก์ชำระค่าเช่าซื้อทุกวันที่ 24 ของเดือน

โจทก์ผิดนัดชำาระค่าเช่าซื้อโดยตลอด แต่เมื่อโจทก์ชำระค่าเช่าซื้อ จำาเลยที่ 2 รับไว้และนำส่วนหนึ่งไปหักเป็นดอกเบี้ยของการชำาระค่างวดส่าช้า แสดงว่าคุณสัญญาไม่ถือเอากำหนดเวลาชำระค่าเช่าซื้อตามสัญญาเป็นข้อสำคัญ

การบอกเลิกสัญญาเช่าซื้อจึงต้องปฏิบัติตาม ป.พ.พ.มาตรา๓ร๗ โดยบอกกล่าวให้โจทก์ชำระค่าเช่าซื้อภายในกำหนดเวลาที่สมควรก่อน เมื่อจำเลยที่ 2 มีหนังสือเตือน ให้โจทก์ชำาระคำเช่าซื้อที่ค้าง หลังจากนั้นจำเลยที่ ๒ มีหนังสือบอกเลิกสัญญาโดยให้ระยะเวลาชำระคำาเช่าซื้อที่ค้างภายใน ๗ วัน ถือได้ว่าเป็นการบอกเลิกสัญญาของจำเลยที่ 2 ที่ให้ระยะเวลาชำระหนี้แกโจทก์พอสมควรแล้ว

จึงเป็นการเลิกสัญญาเช่าซื้อโดยชอบโจทก์เป็นลูกหนี้ตามสัญญาเชาซื้อจะขอบังคับให้เจ้าหนี้รับชำระหนี้แต่เพียงบางส่วน โดยโจทก์ยินยอมหาได้ไม่ (ฎีกา ๑๗๒๘/๒๕๔๘)

กฎหมายหน้ารู้

สิทธิบอกเลิกสัญญาของผู้เช่าซื้อ

สิทธิบอกเลิกสัญญาของผู้เช่าซื้อ

📍ผู้เช่าจะบอกเลิกสัญญาในเวลาใดเวลาหนึ่งก็ได้
ด้วยส่งมอบทรัพย์สินกลับคืนให้แก่เจ้าของ โดยเสียค่าใช้จ่ายของตนเอง(ป.พ.พ. มาตรา ๕๗๓)

📍จำเลยเป็นฝ่ายเริ่มต้นติดต่อกับโจทก์เพื่อคืนรถยนต์ที่เช่าซื้อ แสดงให้เห็นจุดประสงค์ของจำเลยที่ต้องการบอกเลิกสัญญาเช่าซื้อเท่านั้น

📍เมื่อโจทก์ได้รับการติดต่อ ตกลงและนัดหมายรับรถยนต์ที่เช่าซื้อไปคืนโดยมอบหมายให้ ส. ตัวแทนโจทก์ การที่จำเลยส่งมอบรถยนต์ที่เช่าซื้อให้แก่ ส. จึงเป็นการบอกเลิกสัญญาเช่าซื้อด้วยการส่งมอบทรัพย์คืนแก่โจทก์ตาม ป.พ.พ.เป็นอันเลิกกันนับแต่วันดังกล่าวแล้ว แม้ต่อมาจำเลยจะตกลงขายสิทธิการเช่าซื้อให้ ก็เป็นเรื่องที่เกิดขึ้นหลังจากสัญญาเช่าซื้อเลิกกันแล้ว เมื่อจำเลยมิได้ผิดนัดชำระค่าเช่าซื้อและไม่ปรากอว่าขณะเลิกสัญญาจำเลยมีหน้าที่ต้องรับคิดต่อโจทก์อย่างไร จำเลยจึงไม่ต้องรับผิดต่อโจทก็ตามฟ้อง (ฎีกา ๑๔๓๒๔/๒๔๙๘)

กฎหมายหน้ารู้

ซื้อขายสังหาริมทรัพย์

🏡ซื้อขายสังหาริมทรัพย์
กรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินที่ขายนั้น ย่อมโอนไปยัง
ผู้ซื้อตั้งแต่ขณะเมื่อได้ทำสัญญาซื้อขายกัน
(ป.พ.พ. มาตรา ๔๕๘)
โจทก์ร่วมซื้อรถยนต์ตู้จากจำเลยในราคา ๓๑ ๐,๐๐๐ บาท จำเลยรับชำระราคาแล้ว ๒00,000 บาท ส่วนที่เหลือจะชำระให้ในวันที่ ๓ พฤศจิกายน ๒๕๔๐
สัญญาซื้อขายดังกล่าวไม่มีเงื่อนไขเกี่ยวกับการโอนกรรมสิทธิ์ในรถยนต์ตุ๊จึงเป็นสัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาด
กรรมสิทธิ์ในรถยนต์ตู้ย่อมโอนให้แก่โจทก์ร่วมตั้งแต่ขณะเมื่อได้ทำสัญญาซื้อขายกันตาม ป.พ.พ. มาตรา๔๕๓ และ ๔๕๘ (ฎีกา ๙๖๐๓/๒๕๕๓ (ประชุมใหญ่)

กฎหมายหน้ารู้

การสิ้นสุดแห่งการสมรส

เมื่อโจทก์ซึ่งเป็นผู้ฟ้องหย่าและขอแบ่งทรัพย์สิน
ถึงแก่กรรมในระหว่างการพิจารณาการถึงแก่กรรม
ของคู่สมรสย่อมทำให้เกิดการสมรสสิ้นสุดลงตามป.พ.พ.มาตรา 1501 (ฎีกา12569/2547)
การสมรสย่อมสิ้นสุดลงด้วยความตายการหย่าหรือศาลพิพากษาให้เพิกถอน(ป.พ.พ.)มาตรา 1501
___________________________________

กฎหมายหน้ารู้

หนี้ร่วมระหว่างสามีภริยา

หนี้ที่สามีภรรยาเป็นลูกหนี้ร่วมกันนั้นให้รวมถึงหนี้ที่สามีหรือภรรยาก่อให้เกิดขึ้นในระหว่างสมรสดังต่อไปนี้
1. หนี้เกี่ยวแก่การจัดการบ้านเรือน และจัดหาสิ่งจำเป็นสำหรับครอบครัวการอุปการะเลี้ยงดูตลอดถึงการรักษาพยาบาลบุคคลในครอบครัวและการศึกษาของบุตรตามสมควรแก่อัตภาพ
2. หนี้ที่เกี่ยวข้องกับสินสมรส
3.หนี้ที่เกิดขึ้นเนื่องจากการงานที่สามีภรรยาทำด้วยกัน
4. หนี้ที่สามีหรือภริยาก่อขึ้นเพื่อประโยชน์ตนฝ่ายเดียวแต่อีกฝ่ายหนึ่งได้ให้สัตยาบัน (ป.พ.พ.มาตรา 1490)
ตัวอย่าง
สามีจำเลยกู้เงินโจทก์ จำเลยลงลายมือชื่อเป็นพยานในสัญญากู้ถือว่าจำเลยได้ให้สัตยาบันในการทำสัญญากู้ยืมเงินดังกล่าวหนี้กู้ยืมเงินจึงเป็นหนี้ร่วมของสามีจำเลยและจำเลยตาม ป.พ.พ.มาตรา 1490(4) (ฎีกา 7631/2552)

กฎหมายหน้ารู้